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二手房个税的政策探讨
信息来源:GPK电子游戏  发布时间:2015-8-31

二手房个人所得税长期没有实际执行实际上成为房地产“泡沫”的膨胀剂;作为国家法定的税种,长期处于闲置状态,当需要的时候再将之拿出来“严格”使用,这是一种很不连贯的政策习惯

6月,房产新政开始发力。“新政”之中,“严格税收征管”是很厉害的一着棋。对个人购买住房不足2年转手交易的,对售房收入全额征收营业税,这一政策对于投机的打击力度效果明显。

但是,在刚刚过去的短短几周间,另一重要税种,二手房个人所得税却经历了从“严格征收”到“紧急叫停”、再到“一体化管理”的曲折历程。

自6月1日起,全国部分城市如南京、北京等地对出售二手房所得开始严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳、崇文、东城等区县出台规定,二手房只有完税后才能办理过户手续,这种办法被称为“先税后证”。 然而,6月中旬到下旬,南京和北京又先后对这一措施紧急叫停。

“先税后证”的本意决不是在于抑制房屋流转,实际的后果却恰恰如此。和杭州2004年的情况一样,北京的新政策严重影响了二手房的交易量。 “先税后证”之后,预计北京6月份整体的二手房交易量下跌将超过五成。

一项新措施的存活时间之短,是很耐人寻味的。但是更耐人寻味的是两个国家主管部门前后完全不同的表态。

7月2日,建设部副部长刘志峰表态,“对于二手房交易中收取个人所得税只是个别地方的试点”、“目前国家没有考虑这个事”、更“没有推广时间表”。是为“试点论”。

但是,随后的7月10日,国家税务总局新闻发言人明确表态:“个人所得税应该与契税、营业税一起征收。”

个人所得税的突然严格征收显然伤及了二级市场的发展,继而影响了房地产宏观调控的整体目标,叫停,就成为顺理成章之事。

上溯到1999年,当年修订的《中华人民共和国个人所得税法》中,财产转让所得被列为应缴纳个人所得税的科目。不过,2004 年之前,国内大多数地区并没有严格对二手房交易征收个人所得税。纯属卖方自觉缴纳。

2005年5月11日,七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》中并没有直接提到“个人所得税”的问题。在第三条“调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管 ”中强调:要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。

“充分利用税收等经济手段”自然涵盖了二手房个人所得税。

6月中旬,国家税务总局,财政部、建设部曾经联合发出《关于加强房地产税收管理的通知》。其中说:涉及土地增值税、个人所得税的相应政策调整及具体征管问题,由税务机关、财政部门另行规定。

7月10日,国家税务总局的发言人特别强调,二手房交易所得缴纳个税其实早有明文规定,税务机关多年来一直在征收。但由于以前个人二手房交易不活跃,社会关注度不强。另外,1999年三部委联合制定的税收政策宣传得不够,没有引起大家的充分重视;加之一些地方的税务机关对个税的征收政策执行不到位,有些地方今年加强了个税的税收征管,反而给人们造成了以前不征的错觉。

而据北京市房地局交易大厅负责人的说法,此前在实际操作中,这些政策却一直没有被严格执行。以前只需要缴纳契税、营业税的证明材料,并没有对缴纳个税提出明确要求,实际上也没有人去缴纳这笔数额不小的税。

强调征收营业税并没有引起太大的反响,但是征收个人所得税却引起了巨大的波澜。实际上,加收营业税一样会对房屋流转造成影响。但是为什么反响就没有这么大?其原因有三:一是加收营业税尚在二手房市场能够承受的范围内;二是七部委新政对该项税收有了充分明确的表示,市场有明确的预期;三是该项政策在全国的税务部门得到了普遍的执行。

个人所得税则完全不同:政策表述含糊其辞;后期执行长期处于“有名无实”状态;覆盖面不全,全国范围内,只有少部分 城市严格征收,而在同一城市内,城区之间执行力度也有差别。这种不均衡自然造成地域上的不公平。引起强烈的市场反弹是很自然的。

二手房个人所得税长期没有执行,实际上成为房地产“泡沫”的膨胀剂。作为国家法定的税种,长期处于闲置状态,当需要的时候再将之拿出来“严格”使用,这是一种很不连贯的政策习惯。正是由于在一开始就没有人将房地产交易的个人所得税放在心上,才会导致今天“心有余而力不足”的局面,其教训何其深刻。

一个税种尚且如此,具体到房地产的大政策而言,“时缓时紧”的模糊政策指向正是造成房地产目前困境的重要原因。

1998年前后,房地产迎来了发展的大机遇。国家经济的发展,使得人们对于住宅有了很大的需求。此时,房地产资金易得性和土地易得性使得资本大量涌入房地产,而地方政府也借机以批租的方式大量出售土地。需求、资本、土地还有模糊的“溺爱”政策共同营造了房地产市场的一时繁荣。

而于此时,房地产制度配套环节却远远赶不上房地产业发展的速度,税收监管不严导致投机成本极低,经济适用房政策完全走形、房价飞涨,带动产业链上的相关产业也“过热”。尽管如此,由于房地产不仅是地方,也是国家GDP增长的发动机,因此,在人们尽情享受这一盛宴的时候,泼冷水的声音自然就被淹没了,法律和制度在这种狂热的氛围中迷失方向。可以说,是软硬条件共同营造了房地产这个巨大的淘金场。而在其中淘金的显然不止房地产商和投机商。

这种反复、这种漠视法律和政策的普遍性原则、漠视政策的连贯性,所导致的直接后果就是制度软弱和法律虚无。

二手房个人所得税忽征忽停的尴尬不能不让人们担心房地产新政的实际效果。

税务总局表态以后,二手房的个税是继续维持原先“形同虚设”的老状态还是开始严格执行?这是这一事件目前的大变数。

而“ 强化”、“严格”、“明确”恰恰是七部委新政中使用频率最高的词语,后期的政策走向,很令人期待。